Fannie Mae et Freddie Mac dans l'impasse

Le coût du renflouement de Fannie Mae et Freddie Mac - les sociétés de prêt hypothécaire qui ont acheté ou garantis l'an dernier les trois quarts de tous les prêts au logement des Etats-Unis - sera d'au moins 160 Milliards de $ et pourrait atteindre jusqu'à 1000 milliards de $ suite au plus grand plan de sauvetage de l'histoire américaine. Sans garanties du gouvernement, il n'y aurait pas de marché hypothécaire. Avec des pertes aussi abyssales, il semble que Bernanke n'ait pas été inspiré pour faire face à la situation. 


Dans le même temps, le marché du Logement résidentiel ne repart toujours pas (voir la News Reuters). A en croire les graphiques ci-contre (source: CalculatedRisk) il reste même à des niveaux historiquement élevés.


Je vous conseille de lire ce très bon rapport de Bloomberg du 14 Juin écrit par Lorraine Woellert et John Gittelsohn que j'ai résumé et traduit:

Le Congressional Budget Office a calculé en août 2009 que les entreprises auraient besoin de 389 milliards de dollars en subventions fédérales jusqu'en 2019. Les estimations avaient été basées sur des hypothèses concernant les taux de défaillance des prêts. Le Bureau de la Maison Blanche (White House’s Office of Management and Budget) estimait de son côté en Février que l'aide pourrait atteindre au moins 160 milliards $, dans un scenario optimiste (à savoir si l'économie repartait). 


Si les prix des logements baissaient encore, les entreprises auraient besoin de davantage d'aide. Les analystes de Barclays Capital anticipent quand à eux un chiffre de 500 milliards de dollars, dans une note du mois de Décembre sur les titres hypothécaires, en supposant que les prix des maisons baisse encore de 20 % et que les taux de défaut triplent. 


Sean Egan, président de chez Egan-Jones, a déclaré qu'une perte de 20 % sur les prêts des entreprises et sur les garanties, à l'instar d'autres grands acteurs du marché tels que Countrywide Financial Corp, qui appartient maintenant à Bank of America Corp, pourrait causer des dommages encore plus élevés. 


"1000 milliards de dollars est le pire cas raisonnable", a déclaré Egan, dont la société avait mis en garde les clients sur les obligations municipales des assureurs en 2002 et avait déclassé Enron Corp un mois avant son effondrement en  2001. 


Les gouvernements étrangers, principalement la Chine et le Japon, détenaient 908 milliards d' obligations sur Fannie et Freddie, selon les données de la Fed. "Voulons-nous vraiment aller à la banque centrale de Chine et dire: "Tant pis, les amis, tout est perdu"? 


"Fannie est la maison mère de toutes les opérations de sauvetage", a déclaré Edward Pinto, un Analyste crédit et ancien chef dela direction de Fannie Mae, qui est maintenant consultant pour l'industrie hypothécaire. 


Les conditions du renflouement du Trésor en 2008 ajoutent d'autres complications. Fannie et Freddie sont tenus de payer un dividende annuel de 10 % sur les actions détenues par les contribuables. Jusqu'à présent, ils doivent 14,5 milliards de dollars, plus que ce que les deux entreprises ont déclaré comme revenus au cours de leurs années les plus rentables. 


"C'est comme un piège de la dette", a déclaré Hassan Qumber, un stratégiste spécialisé sur le hypothécaires chez Credit Suisse à New York. "Plus ils tirent, plus ils doivent payer" ajoute-t-il.


Le fait de permettre aux entreprises d'ignorer le sujet en espérant que le financement privé comblera le vide n'est pas réaliste, selon les analystes. Il faudrait au moins deux années de hausse des valeurs foncières pour que les sociétés privées reviennent sur le marché des créances hypothécaires (titrisation hypothécaire), a déclaré Robert Van Order, ancien économiste en chef de Freddie et professeur de finance à l'Université George Washington. 


Le prix à payer pour soutenir Fannie et Freddie "doit être évalué par rapport au coût de ne pas avoir accès au marché hypothécaire", a déclaré Phyllis Caldwell, chef du Bureau de l'accession à la propriété au Département du Trésor. 


"Quelle que soit la correction, l'argent dépensé ne sera pas récupéré" a déclaré Alex Pollock, ancien président de la Federal Home Loan Bank de Chicago, qui est maintenant chargé de cours à l'American Enterprise Institute. 

A lire cet article, le plus étonnant dans cette affaire est le statu quo de Bernanke: on assiste à un wait and see. Mais cet agissement fait fausse route selon moi. Il faut dire que les Etats-Unis ont laissé passé leur chance pour partager la poire en deux, entre Fannie/Freddie et le marché obligataire. Au lieu de cela, Bernanke, le Congrès et le Trésor ont collectivement contraints les contribuables à renflouer les créanciers obligataires. Désormais, Bernanke n'a plus qu'à prier pour un miracle pour sortir de l'ornière:


1/ Comment peuvent faire Fannie et Freddie pour verser un dividende annuel de 10 % (sur les actions détenues par les contribuables US) quand ils perdent des milliards de dollars par an? 
2/ Comment la Fed peut-elle impacter la dette potentielle de 1000 milliards de dollars de Fannie et Freddie dans son bilan sans perturber le marché? 
3/ Le marché hypothécaire peut-il se retourner alors même que les derniers chiffres ne montrent pas d'amélioration perceptible ?
4/ Comment réagiront les pays qui détiennent 908 milliards d' obligations sur Fannie et Freddie ?


En attendant, le Congrès, la Fed et l'administration Obama veulent tout simplement "soutenir" le logement US. Le problème est que le marché du logement ne repart toujours pas, et que cette situation pourrait durer.